En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, la clause d’exonération de garantie pour vice caché, si le vice caché est constitué par la présence de termites, ne peut être stipulée qu’à la condition qu’un état relatif à la présence de termites soit annexé à l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. Ce constat doit avoir été établi depuis moins de trois mois à la date de l’acte authentique.

Réalisation d’un constat de l’état relatif à la présence de termites d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, afin de déterminer ou non une infestation par les termites.

• L’expert réalise une inspection visuelle des lieux, en repérant tous les bois mis en oeuvre visibles et accessibles, et en notant les causes éventuelles d’aggravation de l’infestation (fuites, humidité, type de construction, etc.)
• Il pratique un examen visuel de tous les bois mis en oeuvre visibles et accessibles, complété le cas échéant par un poinçonnage.
• il note les dégradations causées par les termites.
• il rédige un rapport détaillé suite à son intervention, selon un modèle répondant aux exigences réglementaires.

“ L’intervention n’a pas […] pour but de donner un diagnostic de la résistance mécanique des bois et matériaux, même s’il y a eu bûchage (enlèvement de matière, afin de vérifier jusqu’où s’est répandue l’attaque)”.

Loi n° 99-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d’immeubles contre les termites et autres insectes xylophages.
Décret 2000-613 du 3 juillet 2000 relatif à la protection des acquéreurs et propriétaires d’immeubles contre les termites.

Audit de conformité de l’installation d’assainissement autonome lorsque l’information n’est pas connue.

Lever la garantie des vices cachés lors de la vente d’un bien immobilier.

• L’expert collecte les documents disponibles (facture de pose, croquis), collecte les informations (précisions orales, avis sur le fonctionnement…).
• L’expert se rend sur site et examine l’installation, ainsi que les éventuelles dégradations visibles (il n’y a ni démontage, ni déterrage).
• Rédaction du rapport d’audit de conformité de l’installation d’assainissement autonome.

Loi sur l’eau (n°92-3 du 3 janvier 1992)
Arrêtés du 6 mai 1996 fixant les prescriptions techniques applicables - fixant les modalités du contrôle technique
Circulaire n°97-49 du 22 mai 1997
DTU 64.1 (norme XP P 16-603)

Si vous vendez un bien immobilier (appartement, maison, terrain) et que vous n'êtes pas dans un cas d'exonération, vous devez déclarer le bénéfice (appelé plus-value) que vous réalisez et payer un impôt de 27% sur ce bénéfice.
Un certain nombre d'opérations ou de personnes sont exonérées de déclaration et de taxation:
- les ventes effectuées après quinze ans
- la vente de la résidence principale
- les ventes inférieures à 15.000 euros
- les ventes par certains retraités ou invalides
- certaines ventes aux organismes de logements sociaux.
En dehors de ces cas d'exonération comment est calculée la plus-value ?
Elle est égale à la différence entre le prix de vente et le prix de revient.

Prenons un exemple:

Vous vendez le 1er octobre 2006 un appartement pour 200.000 euros et que vous avez acheté 100.000 euros le 1er septembre 1996 (dix ans après l'achat).

Première étape : Le calcul de votre prix de revient.

Il est égal à :
- votre prix d'achat = 100.000
- plus les frais d'achat (frais dits "de notaire", commission d'agence) soit pour leur montant réel si vous pouvez en justifier, soit pour un montant forfaitaire de 7,5% = 7.500
- plus certains travaux, réalisés par une entreprise et justifiés par une facture, soit en l'absence de justificatifs pour un montant forfaitaire de 15% du prix d'achat car vous possédez le bien depuis plus de 5 ans = 15.000

Prix de revient total = 122.500

Deuxième étape : Le calcul de la plus-value imposable.

Le prix de vente étant de = 200.000
Et le prix revient de = 122.500
La plus-value est de = 77.500
Il est pratiqué sur cette plus-value un abattement de10% par année de possession au-delà de la cinquième, soit dans votre cas :
10% x 5 années = 50% d'abattement: 77.500 - 50% = 38.750

Il est enfin pratiqué un abattement fixe de 1.000 euros si vous êtes seul propriétaire ou de 2.000 euros si le bien appartient pour moitié à votre conjoint.
Si vous êtes seul propriétaire la plus-value imposable est donc de : 38.750 – 1.000 = 37.750 euros , taxable à 27% (16% d'impôt et 11% de prélèvements sociaux).

La plus-value est calculée par le notaire du vendeur, qui doit prélever sur le prix de vente, le montant de l'impôt à payer. La déclaration est rédigée par le notaire et signée par le vendeur en même temps que la vente.
Si vous êtes fiscalement domiciliés hors de France, vous serez peut-être soumis à un régime spécifique. Dans tous les cas il est toujours préférable de savoir à quelle « sauce fiscale » vous risquez d'être mangé ! Rencontrez votre notaire avant toute décision définitive, et même avant de signer un mandat de vente à un agent immobilier ou de passer une annonce entre particuliers. Vous aurez en mains toutes les informations vous permettant d'organiser au mieux les modalités de votre vente.
Vous ne paierez que ce que vous devez et votre sécurité juridique et fiscale sera assurée.

En effet, dans presque tous les cas, les prix de vente des immeubles (maisons, appartements, terrains à bâtir) sont fixés hors frais d'acquisition. Ce qui signifie que l'acheteur règle les frais de la vente. Ces frais, couramment appelés à tort «frais de notaire», s'ajoutent au prix d'achat mais ne reviennent ni au vendeur, ni au notaire, pour la plus grande part. Alors à qui vont ces fameux frais ? La réponse est simple : il s'agit essentiellement d'impôts.
Le notaire est chargé de les recouvrer pour le compte de l'Etat. En effet, les impôts ne concernent pas seulement ce que vous gagnez (impôt sur les revenus, CSG,... ) et ce que vous possédez (taxes foncières, ISF, vignette automobile,... ).
L'administration fiscale taxe également les immeubles lorsqu'ils changent de propriétaire.

Les impôts et les déboursés (coût des documents d'urbanisme, du bureau des hypothèques, du cadastre, etc... ) représentent la plus grande partie de ces frais. Les impôts sont nombreux et divers. Certains sont proportionnels, d'autres sont fixes. Le plus important est la taxe de publicité foncière encore appelée droit de mutation à titre onéreux.
Il faut encore ajouter la taxe sur la valeur ajoutée perçue sur la rémunération du notaire et le salaire du conservateur des hypothèques perçu sur le prix.

Avant de vous engager dans un projet immobilier, n'hésitez pas à prendre contact avec votre notaire. Demandez lui un calcul prévisionnel des frais occasionnés par la vente. Profitez-en pour lui demander de calculer les autres frais éventuels à prévoir, en particulier, si vous demandez un crédit à votre banque. Le notaire assure une mission de service public et se trouve soumis à un tarif obligatoire fixé par le ministre de la Justice et applicable dans toute la France. Lui seul peut vous fournir une information précise et des explications détaillées.

Le vendeur d'un immeuble (appartement, maison, terrain) a l'obligation d'informer son acheteur. D'une façon générale, il doit lui transmettre tous les renseignements qu'il détient sur l'immeuble Certaines de ces informations sont d'ailleurs prévues par la loi. Les tribunaux sanctionnent sévèrement tout manquement du vendeur à cette obligation générale. Si celui-ci cache une information importante, l'acheteur peut obtenir une réduction du prix ou l'annulation de la vente dans les cas les plus graves.
Le vendeur est alors condamné au remboursement du prix et parfois au versement d'indemnités à l'acheteur qui a subi un préjudice (frais de déménagement, de recherches d'un autre logement). Il est donc très important de respecter ces contraintes.
Or, la liste des renseignements que le vendeur doit fournir à l'acheteur s'allonge continuellement.

Les informations à fournir sont de nature juridique et technique. Sur le plan juridique, le vendeur doit, par exemple, informer l'acheteur de l'existence de servitudes (de passage, de vue, d'écoulement des eaux), d'hypothèques ou de privilèges (pris au profit d'une banque pour garantir un crédit) ou d'autres charges (pacte de préférence ou contrat d'affichage publicitaire). Au plan technique, le vendeur d'appartement en copropriété a par exemple l'obligation de fournir la superficie exacte du logement (loi Carrez). Le carnet d'entretien, obligatoire pour les immeubles en copropriété, doit être communiqué au futur acquéreur. Le vendeur doit aussi, dans certains cas, informer sur la présence éventuelle de termites, de plomb ou encore d'amiante. Le vendeur de terrain à bâtir doit préciser si un bornage a été effectué et informer sur les règles d'urbanisme applicables au terrain et les possibilités de construction. Il faut également tenir compte de l'environnement de l'immeuble : existence éventuelle de risques naturels prévisibles dans la région (inondation, mouvements de terrain), de servitude d'urbanisme, conformité de l'installation d'assainissement individuel de la maison, exploitation d'une activité polluante à proximité.

Le devoir d'information du vendeur est vaste et sa responsabilité, importante. Les renseignements doivent être données à l'acquéreur dès la signature du contrat préliminaire. Il est donc important d'être conseillé par un professionnel du droit et de l'immobilier, avant de mettre en vente un bien immobilier. N'hésitez pas à rencontrer votre notaire et surtout, ne signez pas sans son avis. Il vous accompagnera dans votre projet et vous aidera à le réaliser en toute sécurité.

Tout propriétaire d’immeuble bâti dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doit produire au plus tard à la date de promesse de vente ou d’achat, un constat précisant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante. Ce constat doit indiquer la localisation et l’état de conservation de ces matériaux et produits.

Repérer et évaluer l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante dans un immeuble bâti en vue de l’établissement d’un constat précisant la présence ou l’absence d’amiante.

• L’expert collecte les données générales relatives au bâtiment : plans, expertises précédentes,
informations orales, etc.
• Il réalise une inspection visuelle des lieux en vue du repérage des matériaux et produits susceptibles de contenir de l'amiante accessibles sans travaux destructifs en se référant à l’annexe mentionnée à l’art. R1334-26 du code de la santé publique. S'il a connaissance d'autres matériaux ou produits accessibles et réputés contenir de l'amiante, il les repère également ;
• Il réalise, le cas échéant, des prélèvements représentatifs des matériaux et produits pour lesquels il existe un doute quant à la présence d'amiante, en vue de leur analyse par un laboratoire agréé ;
• Il évalue l'état de conservation des matériaux et produits amiantés détectés et définit les mesures d'ordre général préconisées ;
• Il rédige un rapport détaillé suite à son intervention, selon un modèle répondant aux exigences
réglementaires.

Arrêté du 22 août 2002 - Arrêté du 2 décembre 2002 - NF X 46-020.

Diagnostic gaz

Domaine d’application

En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz (naturel, en citerne) réalisée depuis plus de quinze ans. Obligatoire pour tout compromis signé à partir du 1er novembre 2007. Il devra être réalisé par un expert formé et certifié.

Objectif de la mission

Diagnostiquer les installations intérieures de gaz, afin de repérer d’éventuels défauts mettant en danger la sécurité des personnes.

Notre méthodologie de contrôle

• Contrôle de l’installation (conduites d’alimentation gaz, conduites d’évacuation des fumées, ventilation ; tests d’étanchéité du circuit d’alimentation et de combustion des chaudières à gaz, le cas échéant). Ce contrôle est réalisé en suivant un référentiel établi par une norme (XP P45-500). • Rédaction d’un rapport établissant le niveau de sécurité de l’installation et listant les éventuelles anomalies constatées.

Code de la Construction et de l’Habitation, articles L 271-4 à L 271-6 et L 134-6 Décret n°2006-1147 du 14 septembre 2006 Arrêté du 6 avril 2007

Tout bâtiment ou partie de bâtiment pour laquelle le client souhaite une information détaillée quant à la présence ou non de parasites du bois d’oeuvre.

Repérer l’éventuelle présence d’agents de dégradation biologique des bois mis en oeuvre, tels qu’insectes xylophages (termites) ou à larves xylophages (capricornes, vrillettes, etc.), ou champignons lignivores (mérule ou autre)

• L’expert réalise une inspection visuelle des lieux, en repérant tous les bois mis en oeuvre visibles et accessibles, et en notant les causes éventuelles d’aggravation de l’infestation (fuites, humidité, type de construction, etc.)
• Il pratique un examen visuel de tous les bois mis en oeuvre visibles et accessibles, complété le cas échéant par un poinçonnage.
• Il note les dégradations causées par des parasites du bois et en caractérise l’origine.
• Il rédige un rapport détaillé suite à son intervention, selon un modèle répondant aux exigences
réglementaires.

Cette intervention est non destructrice, seuls les éléments en bois visibles et accessibles sont donc expertisés. “L’intervention n’a pas […] pour but de donner un diagnostic de la résistance mécanique des bois et matériaux, même s’il y a eu bûchage (enlèvement de matière, afin de vérifier jusqu’où s’est répandue l’attaque). L’intérêt étant de signaler l’état défectueux par la présence ou l’absence d’agents de dégradation biologiques du bois dans l’immeuble, d’établir un rapport de constat de l’état parasitaire d’un immeuble bâti ou non bâti” (Cf norme NF P03-200).

Cette mission est réalisée par un technicien ayant suivi une formation approfondie dans le domaine et possédant une expérience conséquente de cette pratique.

Normes NF X40-002 & NF P03-200.

Un constat de risque d’exposition au plomb doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, à tout contrat constatant la vente des parties privatives d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation, construit avant le 1er janvier 1949 et ceci sur l’ensemble du territoire. A défaut, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par l’accessibilité au plomb.
A partir du 12 août 2008, ce constat de risque d’exposition au plomb sera rendu obligatoire pour la location de tout ou partie d’un bien immobilier, ainsi que pour toutes les parties communes des immeubles d’habitation.

• Dans le cas où il n’y a pas de présence de plomb : ce diagnostic est valable pour une durée
indéterminée
• Dans le cas où il est repéré des revêtements contenant du plomb : ce diagnostic a une durée de
validité de 1 an dans le cas d’une vente et de 6 ans pour les biens en location et les parties communes.
S’il existe des revêtements dégradés, le propriétaire est tenu d’effectuer des travaux afin de supprimer tout risque d’exposition au plomb avant la vente ou la location.

Etablir un constat de risque d’exposition au plomb en identifiant toute surface comportant un revêtement contenant du plomb (taux supérieur à 1mg de plomb par cm2 de revêtement), et en identifiant les revêtements dégradés, pour lesquels il existe un risque d’intoxication par ingestion ou inhalation.
L’analyse s’effectue au moyen d’analyseurs portatifs à fluorescence X, qui permettent de donner la concentration en plomb du revêtement.

• L’expert visite tous les locaux objets de la mission
• Il détermine les éléments de construction susceptibles de présenter un revêtement contenant du plomb et regroupe ces éléments en unités de diagnostic
• Il réalise sur ces éléments des mesures de concentration en plomb par l’utilisation d’un analyseur portable à fluorescence X ;
• Il évalue l’état de conservation des revêtements contenant du plomb (concentration en plomb supérieure ou égale à 1mg/cm2) ;
• Il rédige le constat de risque d’exposition au plomb.

Article R1334-10 à 12 du Code de la Santé publique
Loi 2004-806 du 9 août 2004 - Décret et arrêté du 25 avril 2006

Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot doit mentionner la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.
La loi s’applique :
• Quelle que soit l’utilisation du lot : Habitation, bureaux, commerce, artisanat, etc …
• Aux maisons soumises au régime de la copropriété horizontale.
• Aux contrats de location vente et de location accession.
• Au “congé pour vendre”.

Réaliser un rapport de relevé des superficies d’un lot ou d’une fraction de lot.

• Le technicien visite les lieux concernés par la mission et procède aux métrés :
• Il relève les superficies prises en compte définies par le Décret 97-532
Sont exclus du calcul de superficie :
- Les locaux qui ne sont ni clos ni couverts (balcon, terrasse, jardin)
- Les caves, garages et emplacements de parking
- Les murs, cloisons, embrasures des portes et fenêtres
- Les marches et cages d’escaliers
- Les gaines
- Les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m2
- Les lots dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.
Sont inclus : Vérandas, mezzanines, placards, combles aménagés, réduits.
• Il rédige un rapport de synthèse.

• Surface hors oeuvre brute (SHOB ) :
Totalité de la surface des planchers, murs extérieurs compris.
• Surface hors oeuvre nette (SHON ) :
Totalité de la surface des planchers moins les zones qui ne sont pas aménageables (combles, sous-sols, terrasses, emplacements de parking).
• Surface habitable :
Surface de plancher calculée après déduction des murs, cloisons, escaliers et gaines. On ne compte pas non plus : les caves, soussols, garages, balcons et combles non aménagés ainsi que les espaces d'habitation d'une hauteur sous-plafond inférieure à 1,80 m.

Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété. Décret 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie de la partie privative d’un lot.

A compter du 1er Novembre 2006 : lors de la vente d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment.

A compter du 1er juillet 2007 : lors de la mise en location d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment.

Le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document

qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

• L’expert relève sur le terrain les caractéristiques principales des éléments de la construction.
• Il effectue une recherche documentaire : factures, contrôles thermiques antérieurs, etc.
En fonction de ces éléments, un bilan peut être réalisé en vue d’évaluer la consommation énergétique du bâtiment.

“L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative."

Décret n°2006-147 du 14 septembre 2006 relatif au diagnostique de performance énergétique et à l'état de l'installation intérieur du gaz.

Il concerne les biens immobiliers bâtis et non bâtis Pour la vente et la location (compromis, acte authentique, signature du bail) : - situés dans le périmètre d'exposition aux risques délimités par un plan de prévention des risques technologiques approuvé, prévisible approuvé ou prescrit ; - dans une des zones de sismicité Ia, Ib, II ou III (décret du 14.5.91 : art. 4).

Cet état est accompagné des extraits de documents et dossiers permettant de localiser cet immeuble au regard des risques encourus.

• Collecte des documents disponibles en préfecture ou dans les mairies.
• Rédaction de l’état des risques naturels et technologiques

Code de l’environnement : loi du 30/07/2003, articles 77 & 42.
Code de l’environnement : article L 125-5, décret du 15/02/2005.
Code de la construction et de l’habitation, art. L 271.
Arrêtés préfectoraux.